三年前，王健林提出房地产将进入“深度调整期”时启点优配，不少人还觉得是危言耸听，想着房价怎么可能真的降？
可如今市场给出的信号越来越清晰，尤其是近半年来显现的四大迹象，直接把2026年的房价走势摆到了明面上。
第一个最直观的迹象就是二手房市场的供需失衡。
现在打开各大房产平台就能发现，挂牌的房源数量比去年同期多了不少，全国二手房挂牌总量已经突破753万套，创下历史新高。
但与之相反的是，成交量却不升反降，同比下降了15%。
展开剩余90%很多城市的二手房都陷入了“挂牌多、成交少”的困境，不少房源挂出去几个月都没人问津。
即便有买家咨询，也会在价格上反复压价，不主动降价根本很难成交。
曾经被视为“硬通货”的二手房，如今在很多地方都成了“难脱手的资产”。
紧接着是开发商的促销力度已经拉满，而开发商之所以如此“内卷”，根源在于库存压力和债务危机。
全国商品房库存达到7.6亿平方米，大量房源积压导致资金无法周转，而2025年还有5257亿元的到期债务等着偿还。
在三四线城市，不少开发商甚至转变营销方向，把商品房包装成“产权式老年公寓”，因为年轻人外流严重，只能瞄准本地老年群体的需求。
第三个迹象让人意外：房贷利率降到历史低点，申请的人却没见多。
短短两年时间，房贷利率从5%一路下调到3%，这是多年来从未有过的低水平，银行也简化了审批流程，基本能做到随到随批。
但居民的购房热情依然不高，核心原因是居民杠杆率已经达到62%的警戒线，大家不敢再轻易背上长期房贷，更愿意把钱留作应急。
同时，租房群体的结构也在变化，35岁以上的租房者占比已经升至35%，越来越多人不再把“买房”当作必需品。
最后一个迹象就是城市分化越来越明显。
不是所有地方的房价都在跌，一线城市核心区域的优质房源依然抢手。
但与之形成鲜明对比的是，县城和城市郊区的房价持续下滑启点优配，不少县城房价从每平米8000元跌到5000元，部分郊区新盘即便多次降价，售楼处还是门可罗雀。
同一省份甚至同一城市里，不同区域的房价走势完全不同，这种分化还在不断加剧。
而这种冰火两重天的局面，并非偶然，背后是市场规律作用的必然结果...
冰火两重天背后的真相核心区域房价之所以能保持坚挺，关键在于稀缺资源的强支撑。
这些区域往往集中了城市最好的教育、医疗、交通资源——优质学校的学位僧多粥少，三甲医院的医疗资源不可复制，地铁枢纽带来的通勤便利更是无法替代。
只要这些核心资源没有迁移，对优质房源的需求就不会消失。
尤其是长三角、珠三角的核心城市，依托高新技术产业、现代服务业形成了稳定的就业市场，能持续吸引年轻人流入。
有了人口和产业的双重托底，房价自然能抗住波动。
即便二手房挂牌量整体偏高，但核心区域内带学区、近地铁的房源，依然能维持稳定的成交节奏，价格也没有明显下滑。
反观非核心区域的房价崩塌，本质是支撑不足的必然结果。
最突出的问题是人口流失，大量年轻人为了更好的就业机会和发展空间，不断向中心城市聚集，留下的多为老年群体。
购房需求严重萎缩，没有接盘者，房价自然失去支撑。
同时，这些区域普遍缺乏有竞争力的产业，除了传统的餐饮、零售，难以提供高薪且稳定的工作岗位，无法形成人口回流的动力，进一步加剧了住房市场的冷清。
更重要的是，现在的购房者越来越理性。
从过去的“有房就买”转向“挑房买”，非核心区域的房源普遍存在配套不全、交通不便等问题，自然难以吸引买家，市场话语权彻底转向买方，卖家只能被动降价。
政策层面的尴尬也加剧了这种分化。
为了激活市场，房贷利率一降再降，限购、限贷政策不断优化，但效果却集中在核心区域。
非核心区域即便政策放宽，也难以带动购房热情，因为购房者担心买了之后贬值、难转手。
开发商的处境更能说明问题，核心区域的新项目还能依靠资源优势维持合理去化，而非核心区域的项目。
即便大幅降价促销，也难掩库存高压，不少项目甚至只能暂停销售，等待市场转机。
说到底，房地产市场已经彻底告别了“普涨时代”，进入了“优质优价、劣质劣价”的分化阶段。
而面对这样的市场态势，不同需求的人需要拿出更有针对性的应对办法。
2026年房价应对策略针对不同人群，策略需要精准调整。
对于有买房计划的人，若不是急需入住，可保持观望姿态，重点关注核心区域内的优质房源，尤其是带优质学区、近地铁的房子，这类房源抗跌性更强。
当前3%的房贷利率处于低位，确实具备一定吸引力，但贷款时需留足余地，至少预留24个月的房贷作为应急资金，避免因收入波动等问题出现断供风险。
打算卖房的人，若资金压力不大，可暂时观望，不必急于降价出手；若急需变现，则要认清市场现实，合理设定挂牌价，避免因定价过高导致房源长期滞销。
此外，对房屋进行简单翻新，比如刷新墙面、更换老旧家电、整理好房屋卫生，能提升房源的视觉吸引力，有助于加快成交速度。
处于观望状态的人，要主动关注市场动态，重点跟踪所在城市的二手房挂牌量、成交量变化，以及政策层面的调整，比如限购放松、贷款政策优化等。
同时，还要留意人口流动数据，人口持续流入的区域往往更具潜力。
另外，提前了解当地的购房资格要求、首付比例、贷款流程等信息，一旦遇到合适的机会，就能及时把握。
王健林“房地产黄金时代结束”的预言，如今已经完全应验。
那个闭眼买房就能赚钱的年代一去不复返，2026年买房，必须更加理性和谨慎。
位置是否核心、资源是否稀缺、周边产业是否有支撑，这三个要素直接决定了房产的价值，只有把准这些关键，才能在复杂的市场中做出正确的选择。
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